La publicación científica Economic Research-Ekonomska Istraživanja publicó en abril de 2020 el resultado del estudio[i] elaborado por un grupo de investigación de la Facultad de Economía y Empresa formado por especialistas de diversos ámbitos (economía, sociología, vivienda, matemática,…). Son Aitziber Etxezarreta Etxarri, Julen Izagirre Olaizola, Jon Morandeira Arca e Imanol Mozo Carollo.
Se han basado en el análisis de datos empíricos referentes al alquiler vacacional y el mercado del alquiler en Donostia. Elaboraron un modelo económico que establece una correlación clara entre la presencia de Airbnb en Donostia y la subida del precio del alquiler residencial en la ciudad.
La falsa economía colaborativa de Airbnb
La presencia de Airbnb y su impacto sobre el mercado de la vivienda es un fenómeno estudiado en ciudades de todo el mundo. En base al presente estudio y a otros realizados en otros destinos turísticos, el artículo analiza críticamente las características de la plataforma Airbnb y su adecuación a la categoría de la economía colaborativa. Lejos de suponer una ganancia adicional y esporádica que permita a los residentes seguir viviendo en sus casas, o de movilizar recursos inutilizados (una habitación que sobra o una casa que no se habita), muchos propietarios abandonan el alquiler común para ofertar sus viviendas en el mercado turístico. Como consecuencia, hay cada vez menos vivienda disponible en alquiler y suben los precios.
“En la práctica, los anfitriones profesionales y los inversores tienen cada vez más representación en la plataforma Airbnb y no cumplen con este principio básico de la economía colaborativa (Gil & Sequera, 2018). Se trata de agentes (inmobiliarias, empresas especializadas y grandes y pequeños propietarios) que retiran viviendas del mercado residencial para ponerlas en Airbnb y ofrecerlas en alquileres de vacaciones a corto plazo durante todo el año.»[ii]
En el caso de la ciudad de Donostia, la presencia de alojamientos ofertados a través de Airbnb es muy elevada, y en 2017 casi alcanzaba la oferta hotelera regular de la ciudad. En cuanto a las características de la vivienda turística, los datos corroboran la existencia de un mercado extractivista y monopolizado tras el concepto de “economía colaborativa”.
«En cuanto a la concentración de la oferta, que ya se ha analizado en profundidad anteriormente en este documento, los 10 principales anfitriones según número de propiedades anunciadas en Airbnb en San Sebastián representaban 328 (22%) del total de 1472 pisos o habitaciones anunciadas en la plataforma a finales de 2018. Los tres anunciantes principales tenían por sí solos el 12% del total de las ofertas (Inside Airbnb,2019). Los 10 principales anunciantes de Airbnb en 2017 (1,1% de los anunciantes) ofrecieron 2.335 plazas de alojamiento (31% del total) (Montera34.2017).”[iii]
Metodología y características del estudio:
El estudio tiene como objetivo determinar, mediante modelos económicos, la relación de la presencia de Airbnb en los barrios de Donostia y la subida del precio del alquiler residencial.
“En resumen, nuestra hipótesis es que la aparición del mercado de alquiler temporal opera, tanto por un aumento de la demanda de viviendas, debido a la oportunidad de ingresos que ofrecen estas nuevas plataformas, como por una disminución de la oferta de unidades de alquiler que figuran en la lista de alquileres a largo plazo. Ambos cambios contribuirían al aumento de los precios de alquiler de las unidades a largo plazo.»[iv]
La mayor o menor intensidad de Airbnb en un barrio la basan en el número de reseñas elaboradas por los clientes de las viviendas turísticas, dividido por el número total de viviendas existentes en aquel barrio. Se utilizan datos correspondientes al periodo 2013-2018, utilizando fuentes del Gobierno Vasco, Idealista Inc., EUSTAT y Fomento San Sebastián.
RESULTADOS: La presencia de Airbnb sube el precio del alquiler:
A mayor presencia de Airbnb, mayor precio de las viviendas de alquiler. Cuanto más sube la cantidad de pisos de Airbnb, más sube el alquiler.
“El estudio empírico realizado en el presente documento refleja que un aumento de una desviación estándar en la intensidad de las Airbnb se asocia con un aumento del 7,3% en los precios de los alquileres, lo que equivale a un aumento de 74 euros de promedio para un alquiler mensual medio de 1013 euros. Este efecto es mayor que el medido empíricamente en otros contextos (como Boston, Reino Unido, etc.), pero no tan grande como en otros destinos costeros españoles (como en la costa de sol y playa andaluza). Nuestros resultados sustentan la hipótesis de que el efecto de Airbnb en los alquileres residenciales es global pero variable, y depende del tamaño de la oferta de alquiler residencial.”[v]
Para finalizar, en el estudio se señala el posible efecto de expulsión que la turistificación de la ciudad podría provocar entre quienes la habitan hoy en día:
“Finalmente, como futura línea de investigación, debemos calcular el efecto combinado de todo el sector del alojamiento turístico (nuevos hoteles, Airbnb, otros servicios de alojamiento de corto periodo, etc.) en los alquileres de largo plazo, como medida de presión del crecimiento del turismo en el mercado inmobiliario. Un crecimiento de los precios de alquiler residencial podría mandar a los inquilinos tradicionales fuera del mercado e impulsar la inversión y, por lo tanto, los precios de compra de viviendas. Así, el efecto del turismo en el mercado residencial podría extenderse del mercado de alquiler a todo el mercado inmobiliario. Un proceso de estas características podría llegar a desplazar a habitantes tradicionales que no pudieran hacer frente a los precios de alquiler y compra de viviendas.”[vi]
Ahora es el momento de acabar con el alquiler turístico en Donostia
Desde BiziLagunEkin, plataforma de donostiarras por el Decrecimiento Turístico, consideramos que la trayectoria respeto al tema de estos últimos años y las circunstancias actuales nos ofrecen una nueva oportunidad de resolver el problema de la manera más conveniente para las y los donostiarras.
En agosto de 2017 se aprobó en pleno del Ayuntamiento una nueva ordenanza para regular los pisos turísticos. De esta manera se legalizaron decenas de pisos que no cumplían la normativa anterior y deberían haber sido clausurados.
El equipo designado para inspeccionar pisos y garantizar el cumplimiento de la nueva ordenanza, nunca contó con los medios humanos y materiales necesarios para esta ingente tarea. Aunque se dejaron sin licencia y se sancionaron algunos apartamentos, los pisos operando sin licencia seguían campando a sus anchas.
En enero de 2020 el TSJPV ha dejado sin validez la ordenanza del Ayuntamiento de Donostia, debido a que no se tramitó el correspondiente cambio del PGOU.
Cuando nos ha asaltado la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID19, muchos propietarios de viviendas han huido del alquiler vacacional para ofrecer sus pisos como viviendas de alquiler (más de 27.000 en el estado español). Esto demuestra que nada volverá a ser igual.
Nos encontramos en medio de una pandemia mundial, a las puertas de una crisis económica que apretará las condiciones de vida de mucha gente, con un problema de la vivienda cronificado en la ciudad y sin una regulación de alquiler vacacional actualizada en vigor. Ahora es el momento de dar un paso adelante. Un paso en favor de la mayoría de donostiarras para ponerle freno a la especulación y al beneficio sin escrúpulos. Es el momento de una nueva regulación del alquiler vacacional que nos lleve, desde la gestión de lo existente, paso a paso a erradicar esa práctica.
[i] Aitziber Etxezarreta-Etxarri, Julen Izagirre-Olaizola, Jon Morandeira-Arca & Imanol Mozo Carollo (2020) Urban touristification in Spanish cities: consequences for the rental-housing sector in San Sebastian, Economic Research-Ekonomska Istraživanja, 33:1, 1294-1310 https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/1331677X.2020.1755878
[ii] In practice, professional hosts and investors have increasingly greater representation on the Airbnb platform and do not fulfil this basic principle of the sharing economy (Gil & Sequera,2018). These are agents (real estate, specialised companies and large and small homeowners) who remove housing from the residential market to put it on Airbnb and offer it for short-term holiday lets all year round
[iii] Regarding the concentration of offer, which was discussed in depth earlier in this paper, the 10 main hosts per number of advertised properties on Airbnb in San Sebastian accounted for 328 (22%) of the total 1472 flats or rooms advertised on the platform at the end of 2018. The three main advertisers alone held 12% of the total offers (Inside Airbnb, 2019). The 10 main Airbnb advertisers in 2017 (1.1% of the advertisers) offered 2335 lodging vacancies (31% of the total) (Montera34, 2017).
[iv] In summary, our hypothesis is that the emergence of the short-term rental market operates both through an increase in the demand for housing because of the income opportunity offered by these new platforms, and a decrease in the supply of rental units listed for long-term rental. Both changes would contribute to the increase of rental prices of long-term units.
[v] Specifically, the empirical study carried out in this paper reflects that a one standard deviation increase in Airbnb intensity is associated with an increase of 7.3% in rental prices, which corresponds for citywide average monthly asking rent of 1013 euros to increase 74 euros in average. This is a bigger effect than those measured empirically in other across-sea contexts, (such as Boston, UK, etc.), but not as big as in other Spanish coastal destinations (as in the Andalusian ‘sun-and-beach’ coast). Our results support the hypothesis that the effect of Airbnb on residential rentals is global but variable, and depends on the size of the residential rental offer.
[vi] Finally, as a future line of research, we should assess the combined effect that the whole tourist lodging sector (new hotels and hostels, Airbnb, other short-term rental services, etc.) has on the long-term rentals, as a measure of the pressure that the growth of tourism exerts on the real estate market. An increase in residential rental prices may push traditional renters out of the market and boost the investment and, consequently, prices in the housing market. Therefore, the effects of the tourist lodging sector would spread to, not only the long-term rental market, but to the whole real estate market. Such a process may also lead to the displacement of traditional residents who do not have the resources to face the increase in housing rental and purchase prices.
