Economic Research-Ekonomska Istraživanjak aldizkari zientifikoak 2020ko apirilean argitaratutako lana[i] jakintza arlo anitzetako espezialistek (ekonomia, soziologia, etxebizitza, matematika…) osatzen duten ikerketa-taldearen emaitza da. Aitziber Etxezarreta Etxarri, Julen Izagirre Olaizola, Jon Morandeira Arca eta Imanol Mozo Carollo dira.
Donostiako alokairuaren merkatua eta etxebizitza turistikoei buruzko datu enpirikoetan oinarritu dira azterketa egiteko orduan. Airbnb-k Donostian duen presentziak bizileku gisa alokatzen diren etxebizitzen prezioarekin duen lotura neurtzea ahalbidetzen duen eredu ekonomikoa eraiki dute.
“Elkarlan ekonomia” faltsua.
Azterketa honetan eta beste ingurune turistiko batzuetan egindakoetan oinarrituz, artikuluak kritikoki aztertzen ditu Airbnb plataformaren ezaugarriak eta “elkarlan ekonomia” kategorian sailkatzeko saiakera. Etxejabe askok beren jabetzak alokairu merkatutik atera eta merkatu turistikoan eskaintzeko hautua egiten dute. Beraz, ez da noizbehinkako diru-sarrera gehigarri bat, beren ohiko etxebizitzaren prezioa ordaintzeko baliatzen dutena. Eta ez da erabilerarik ez duten baliabideak (soberan dagoen gela edo inor bizi ez den etxea) mugiarazteko modua. Ondorio gisa, gero eta etxebizitza gutxiago daude eskuragarri alokairuan eta prezioak igo egiten dira.
“Praktikan, anfitrioi profesional eta inbertitzaileek gero eta errepresentazio handiagoa daukate Airbnb plataforman, eta horrek ez ditu betetze elkarlan ekonomiaren oinarrizko printzipioak (Gil & Sequera, 2018). Hauek (higiezinen agentziak, enpresa espezializatuak eta jabe handiak eta txikiak), Airbnb-n ipintzeko eta urte osoan oporraldiko alokairu tenporalean eskaintzeko, etxebizitzak merkatutik kentzen dituzten agenteak dira.”[ii]
Donostiaren kasuan, Airbnb-ren bidez eskainitako pisuen kopurua oso altua da eta 2017an kasik hiriko hotel eskaintzaren adinakoa zen. Etxebizitza turistikoen merkatuari dagokionez, datuek “elkarlan ekonomia” izenaren atzean merkatu estraktibista eta monopolizatua dagoela agerian jartzen dute.
“Eskaintzaren konzentrazioari dagokionez, aurretik artikulu honetan sakon aztertu denez, Airbnb-n Donostiako 10 anfitrioi nagusiek (ondasun kopuruaren arabera), plataforman iragarritako 1472 pisu edo geletatik, 328 (%22) biltzen zituzten, 2018 bukaeran. Hiru iragarle nagusiek eskaintza guztien %12a zuten (Inside Airbnb, 2019). 2017ko Airbnb-ko hamar iragarle nagusiek 2.355 ostatu plaza eskaini zituzten (guztiaren %31) (Montera34.2017).”[iii]
Azterketaren metodologia eta ezaugarriak
Ikerketaren helburua da, eredu ekonomikoen bidez, Airbnb-k Donostiako auzoetan duen presentziaren eta bizitegi-alokairuaren prezioaren igoeraren arteko lotura zehaztea.
“Laburbilduz, gure hipotesia da aldi baterako alokairu-merkatuaren agerpenak eragina duela, bai etxebizitzen eskaria handitu delako, plataforma berri horiek diru-sarrerak izateko eskaintzen duten aukeraren ondorioz, bai epe luzeko alokairuen zerrendan agertzen diren alokairu-unitateen eskaintza murriztu delako. Bi aldaketa horiek epe luzerako alokairu-prezioak igotzen lagunduko lukete.”[iv]
Airbnb-k auzo batean duen intentsitate handiagoa edo txikiagoa etxebizitza turistikoetako bezeroek egindako erreseina-kopuruaren arabera neurtzen da eta auzo horretan dauden etxebizitzen guztien kopuruarekiko zatitzen da. 2013-2018 aldiari dagozkion datuak erabili dira, Eusko Jaurlaritza, Idealista Inc., Eustat eta Donostiako Sustapenaren iturriak erabiliz.
Emaitzak: Airbnb-ren presentziak alokairuaren prezioa igo du
Airbnb-ren presentzia zenbat eta handiagoa izan, orduan eta handiagoa da alokairuko etxebizitzen prezioa. Airbnb-ren etxebizitza kopurua zenbat eta gehiago igo, orduan eta gehiago igoko da alokairua.
“Dokumentu honetan egindako azterlan enpirikoak erakusten duenez, Airbnb-ren intentsitatearen desbideratze estandar bat handitzeak alokairuen prezioetan % 7,3ko igoerarekin lotura duela. Hau da, batez beste hilabeteko 74 euroko igoera, 1013 euroko batez besteko alokairu-prezioarekiko. Efektu hori beste testuinguru batzuetan enpirikoki neurtutakoa baino handiagoa da (Boston, Erresuma Batua, etab.), baina ez Espainiako kostaldeko leku batzuetan neurtutakoa bezain handia (adibidez, Andaluziako “eguzki eta hondartza” kostaldean). Gure emaitzen arabera, Airbnb-k bizitegi-alokairuetan duen eragina globala da, baina aldakorra, eta bizitegi-alokairuaren eskaintzaren tamainaren araberakoa.”[v]
Amaitzeko, azterlanean adierazten da gaur egun hirian bizi direnen artean turistifikazioak eragin lezakeen kanporatze-efektua:
“Azkenik, etorkizuneko ikerketa-ildo gisa, turismo-ostatuen sektore osoak (hotel berriak, Airbnb, epe laburreko beste ostatu-zerbitzu batzuk, etab.) epe luzeko alokairuetan duen eragin konbinatua kalkulatu behar dugu, higiezinen merkatuan turismoaren hazkundearen presioaren neurri gisa. Etxebizitzak alokatzeko prezioak igoz gero, maizter tradizionalak merkatutik kanpo geratuko lirateke, eta inbertsioa eta, beraz, etxebizitzen erosketa-prezioak igoaraziko lirateke. Hala, turismoak etxebizitzen merkatuan duen eragina alokairuaren merkatutik higiezinen merkatu osora heda liteke. Horrelako prozesu batek etxebizitzak alokatzeko eta erosteko prezioei aurre egin ezin dieten ohiko biztanleak kanporatu ditzake.”[vi]
Orain dugu aukera Donostian alokairu turistikoarekin amaitzeko
BiziLagunEkinen, desazkunde turistikoaren aldeko donostiarren plataformaren iritziz, azken urte hauetan gai honen bilakaerak eta egungo zirkunstantziek aukera berri bat eskaintzen digute donostiarrentzat egokiena den konponbidea gauzatzeko.
2017ko abuztuan, etxebizitza turistikoak arautzeko ordenantza berri bat onartu zen Udalaren osoko bilkuran. Horrela, aurreko araudia betetzen ez zuten eta ordurako itxiarazita behar zuten hamarnaka etxebizitza turistiko legeztatu egin ziren.
Etxebizitzak ikuskatzeko eta ordenantza berria betetzen zela bermatzeko izendatutako taldeak ez zituen inoiz izan lan eskerga horretarako behar ziren giza baliabideak eta baliabide materialak. Apartamentu batzuk lizentziarik gabe utzi eta zigortu zituzten arren, lizentziarik gabe lan egiten zuten hainbat pisuk martxan jarraitzen zuten.
2020ko urtarrilean, EAEko Justizia Auzitegi Nagusiak baliorik gabe utzi du Donostiako Udalaren ordenantza, ez baitzen izapidetu HAPOren beharrezko aldaketa.
COVID19ak eragindako osasun- eta ekonomia-krisiak eraginda, etxebizitzen jabe askok oporretako alokairutik ihes egin dute, beren pisuak bizitoki bezala alokairuan eskaintzeko (27.000 baino gehiago Espainiako estatuan). Horrek erakusten du ezer ez dela izango lehen bezalakoa.
Mundu mailako pandemia baten erdian gaude, jende askoren bizi-baldintzak estutuko dituen krisi ekonomiko baten atarian, hirian kroniko bihurtu den etxebizitza arazo batekin eta alokairu turistikoaren araudi eguneraturik gabe. Orain aurrerapauso bat emateko unea da. Donostiar gehienen aldeko urratsa, espekulazioa eta eskrupulurik gabeko etekina geldiarazteko. Alokairu turistikoa berriro arautzeko unea da, gaur egun dagoena kudeatuz, urratsez urrats praktika hori desagerrarazi arte.
[i] Aitziber Etxezarreta-Etxarri, Julen Izagirre-Olaizola, Jon Morandeira-Arca & Imanol Mozo Carollo (2020) Urban touristification in Spanish cities: consequences for the rental-
housing sector in San Sebastian, Economic Research-Ekonomska Istraživanja, 33:1, 1294-1310 https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/1331677X.2020.1755878
[ii] In practice, professional hosts and investors have increasingly greater representation on the Airbnb platform and do not fulfil this basic principle of the sharing economy (Gil & Sequera,2018). These are agents (real estate, specialised companies and large and small homeowners) who remove housing from the residential market to put it on Airbnb and offer it for short-term holiday lets all year round.
[iii] Regarding the concentration of offer, which was discussed in depth earlier in this paper, the 10 main hosts per number of advertised properties on Airbnb in San Sebastian accounted for 328 (22%) of the total 1472 flats or rooms advertised on the platform at the end of 2018. The three main advertisers alone held 12% of the total offers (Inside Airbnb, 2019). The 10 main Airbnb advertisers in 2017 (1.1% of the advertisers) offered 2335 lodging vacancies (31% of the total) (Montera34, 2017).
[iv] In summary, our hypothesis is that the emergence of the short-term rental market operates both through an increase in the demand for housing because of the income opportunity offered by these new platforms, and a decrease in the supply of rental units listed for long-term rental. Both changes would contribute to the increase of rental prices of long-term units.
[v] Specifically, the empirical study carried out in this paper reflects that a one standard deviation increase in Airbnb intensity is associated with an increase of 7.3% in rental prices, which corresponds for citywide average monthly asking rent of 1013 euros to increase 74 euros in average. This is a bigger effect than those measured empirically in other across-sea contexts, (such as Boston, UK, etc.), but not as big as in other Spanish coastal destinations (as in the Andalusian ‘sun-and-beach’ coast). Our results support the hypothesis that the effect of Airbnb on residential rentals is global but variable, and depends on the size of the residential rental offer.
[vi] Finally, as a future line of research, we should assess the combined effect that the whole tourist lodging sector (new hotels and hostels, Airbnb, other short-term rental services, etc.) has on the long-term rentals, as a measure of the pressure that the growth of tourism exerts on the real estate market. An increase in residential rental prices may push traditional renters out of the market and boost the investment and, consequently, prices in the housing market. Therefore, the effects of the tourist lodging sector would spread to, not only the long-term rental market, but to the whole real estate market. Such a process may also lead to the displacement of traditional residents who do not have the resources to face the increase in housing rental and purchase prices.
