Propuestas contra la emergencia habitacional y los efectos de la turistificación en Donostia
El documento aborda los aspectos de la emergencia habitacional más vinculados a la turistificación y reclama políticas públicas más audaces para priorizar la función social de la vivienda. Se ha centrado en tres ámbitos: hoteles, viviendas turísticas y viviendas de uso no habitual (segundas viviendas y de temporada).
La plataforma Bizilagunekin publica un conjunto de propuestas para hacer frente a la emergencia habitacional y a los efectos de la turistificación en Donostia
El documento “Etxeak bizitzeko” analiza de forma conjunta la crisis de la vivienda en Donostia y las consecuencias de la turistificación en la ciudad, y reclama políticas públicas más valientes para priorizar la función social de la vivienda. La plataforma centra sus propuestas en tres ámbitos: los establecimientos hoteleros, las viviendas turísticas y las viviendas de uso no habitual.
La plataforma Bizilagunekin ha presentado el documento “Etxeak bizitzeko”, un informe que reúne propuestas para afrontar la emergencia habitacional y los efectos de la turistificación en Donostia. El texto parte de una idea central: la vivienda no debe ser tratada prioritariamente como activo económico o instrumento de inversión, sino como un derecho social efectivo. Según la plataforma, el crecimiento turístico, la expansión de los usos no residenciales del parque de vivienda y la lógica de rentabilidad inmobiliaria están estrechamente relacionados y deben abordarse desde la política pública de forma estructural.
El documento subraya la evolución registrada en Donostia durante la última década. Entre 2015 y 2025, la afluencia turística ha crecido de forma muy significativa: las entradas hoteleras han aumentado más de un 76% y el incremento se sitúa cerca del 90% en los establecimientos de gama media-alta. Al mismo tiempo, las entradas de visitantes extranjeros han crecido más de un 120%, consolidando, según el informe, un modelo turístico cada vez más elitizado. La presión turística, además, ya no se limita a la temporada estival, sino que se extiende prácticamente durante todo el año mediante estrategias de desestacionalización.
Bizilagunekin vincula esta dinámica con el agravamiento del problema de acceso a la vivienda. En los últimos años, el precio medio del alquiler en Donostia ha superado ampliamente los 18 euros por metro cuadrado al mes, mientras que el esfuerzo económico de los hogares para acceder a una vivienda se sitúa en torno al 37,9% de sus ingresos. A ello se suma la estructura del parque residencial: a 1 de enero de 2023, la ciudad contaba con 95.149 viviendas, de las cuales 15.568 no eran principales, alrededor del 16,4% del total. Para la plataforma, estos datos muestran que el problema no responde solo a un desequilibrio entre oferta y demanda, sino a un modelo estructural que debilita la función residencial de la vivienda.
El informe recuerda asimismo que la declaración oficial de Donostia como zona de mercado residencial tensionado, aprobada el 14 de mayo de 2025, no constituye una anomalía administrativa, sino el reconocimiento institucional tardío de una crisis largamente acumulada. Ante esta situación, Bizilagunekin considera insuficientes las medidas parciales o meramente correctivas y reclama una reorganización de los usos del suelo urbano y del parque de vivienda que sitúe el interés general por encima de la rentabilidad económica.
El primer bloque de propuestas se refiere a los establecimientos hoteleros. La plataforma plantea paralizar de forma inmediata la concesión de nuevas licencias para hoteles y otros usos de hospedaje en todo el municipio, sin excepciones, incluidas las justificadas en la protección del patrimonio. También propone suprimir el sistema de zonificación que permite la implantación de nuevos hoteles en determinadas áreas, abrir un proceso planificado de reducción del número de plazas de alojamiento turístico, prohibir nuevos hoteles en edificios residenciales, revisar las licencias vigentes y favorecer la reconversión de estos inmuebles hacia vivienda asequible o usos vinculados a necesidades sociales.
El segundo eje es el alquiler turístico. Según el documento, en una ciudad con emergencia habitacional acreditada, utilizar viviendas residenciales como alojamiento turístico de corta estancia constituye un uso socialmente regresivo. Por ello, Bizilagunekin propone avanzar hacia la desaparición de esta modalidad: prohibir de forma permanente nuevas licencias, convertir las licencias actuales en autorizaciones temporales y no renovables, impedir que una misma persona física o jurídica explote más de una vivienda turística y prohibir las formas de gestión empresarializada o profesionalizada. La plataforma reclama además una unidad municipal específica para detectar y sancionar la oferta ilegal, combinando control digital e inspección presencial.
El tercer bloque aborda las viviendas de uso no habitual: viviendas vacías, segundas residencias, viviendas de uso esporádico y alquileres temporales. Bizilagunekin propone crear un registro municipal obligatorio, exigir en los alquileres temporales la acreditación documental de la causa de temporalidad e implantar una fiscalidad progresiva: cuanto mayor sea la desvinculación respecto al uso residencial efectivo, mayor debería ser la carga fiscal. También plantea incrementar esa carga cuando una misma persona física o jurídica acumule varias viviendas de uso no habitual.
En relación con las segundas residencias, el documento propone fijar límites cuantitativos tanto en el conjunto de la ciudad como por barrios, especialmente en las zonas con mayor presión turística y residencial. En cuanto al alquiler temporal, Bizilagunekin admite que puede responder a necesidades sociales reales y justificadas, pero defiende que debe someterse a un control estricto: los contratos deberían incorporar una causa objetiva y acreditable, tener una duración de entre 31 días y 12 meses, y la renta no debería superar la última renta de alquiler habitual de esa vivienda durante los cinco años anteriores, actualizada conforme al índice legal aplicable.
Para Bizilagunekin, el objetivo de estas propuestas no es únicamente mitigar problemas puntuales relacionados con el turismo o la vivienda, sino replantear el modelo urbano de Donostia. La plataforma defiende que las viviendas deben servir prioritariamente para vivir y que los usos turísticos, especulativos o infrautilizados deben limitarse y, cuando sea necesario, revertirse. El documento quiere servir así como base para el debate público e institucional, poniendo sobre la mesa medidas concretas para hacer efectivo el derecho a la vivienda y garantizar la estabilidad de la población residente.